都市が狭まる？国が決めた計画をご存知でしょうか？

都市計画について知りましょう②

 

前回は都市計画について、特に名古屋市の定めた特定用途誘導地区のご説明をさせていただきました。

前回の振り返りも含めて、、、

 

 

これらをそれぞれおさえましょう！

 

 

今回は、名古屋市が定めている「拠点市街地」からお話していきます。

 

名古屋市では、市街地の特徴を踏まえて効果的にまちづくりを進めるため、災害リスクや緑の保全を考慮して、また地域の特性を活かして都市機能や居住の誘導を考えています。

 

 

この図のオレンジ色の部分が拠点市街地と呼ばれ、栄駅周辺から名古屋駅周辺までと、交通機能が高い鉄道駅の周辺４００mまでのことで、市内外からアクセスしやすくその拠点になっているエリアです。

 

そしてピンク色の部分が駅そば市街地と呼ばれる、基幹公共交通網の周辺で交通の軸となるエリアです。

 

皆様の所有されている賃貸物件はこのいずれかのエリアにあるのではないでしょうか？

 

 

国が示すこれからのまちづくりについて、名古屋でもコンパクトシティを進めていこうという方向に舵切りをしました。人口が減る中で人口密度を高めるには、はっきり言ってしまえば、街を狭くしましょうということだと思います。都市的土地利用の面積を年々増やしながら、人口は減っていくとなれば都心、郊外の街を集約・縮小する必要があります。

 

必要に迫られながら、各地方自治体は動きが鈍く、財政面からの削減規模を計算するのみで重い腰をあげません。都市計画における土地利用規制の基本的な枠組みは高度経済成長期のままになっていて、右肩上がりの計画が議論の対象だったのですが、これからは何をどう減らしていくか、あるいはどう最適化していくかということが課題になります。

 

この課題はそのまま、賃貸不動産オーナーにも降りかかってきています。

 

 

 

 

 

 

土地が安くなったからと言って手をつけると「空きマンション問題」を抱えることになるかも知れませんし、反対に街の変化をいち早くキャッチして適正に投資を行えば「満室マンション獲得」になるかも知れません。 

 

 

そして、減らし方は増やし方よりも難しいです。賃貸経営では、他の事業に比べてやめるときにまとまったお金が入ってくるので、簡単にやめれるという特徴がありますが、うまく減らすということは少し異なります。減らし方を小規模なものから並べると、原状回復工事やリフォーム、次にリノベーションや大規模改修、その次に建て替え、そして最後の手段の売却です。

原状回復やリフォームの費用を減らして賃料も下げる、これをうまくやって空室を埋めていくのはかなり難しいです。必要最低限の設備を整えて、清潔感を出せるように最低限内装工事をして掃除に力を入れる、そして大きく賃料を下げることで決まっていく、この方法はあるとは思いますが、競合物件のリサーチを十分に行う必要があります。

 

 

 

もう一つ、減らし方として今後増えそうなのが、古くなった物件を売却して（壊して）小規模で新しい物件を購入する（建てる）という方法です。事業規模全体が下がり、入ってくる分も出ていく分も小さくします。それでいて新しいので空室は埋めやすくなります。

 

 

コンパクトマンション、コンパクト経営で、時代の変化についていき易い体制を整えることが今後の賃貸経営に求められると思うのです。

見直しが入るたび、エリアの分け方が変わるたび、規制緩和がかかる時など、常に情報を追って打つ手を考えましょう！