実はあまり知らない？ご当地名古屋の地区指定

都市計画について知りましょう①

今回お話しするテーマは「都市計画」についてです。

国の都市計画の今後の方針、名古屋でのまちづくりプランはどんなものなのかを不動産オーナーとしてはぜひ抑えておきたいところです。

 

なぜこの話をするかというと、都市計画に基づいて行われた規制緩和等により、賃貸市場のバランスが一気に崩れることがあるからです。

 

 

 

「羽生ショック」をご存知でしょうか？

埼玉県羽生市では、市街化調整区域で規制緩和をしたところ、どう見ても需要がない農地に賃貸アパートがたくさん建って、２００３年から１０年で空き家が２倍、賃貸住宅の空室が２.１倍にも増えました。この空き家問題と空きアパート問題が発生したことで規制緩和を見直し、賃貸アパートの建設は認めない方針に切り替えたのです。この規制緩和に振り回された不動産オーナーはたまったもんじゃありませんね。

 

 

 

また、賃貸市場において過剰供給と少子化により競争が激化している最中、相続や事業承継を行うにあたっては、ある程度の資産組み換えの必要が出てきます。

そういった時に、「都市計画の方針を知らずに人気エリアの土地を売ってしまった」とか、「相続分けする時に価値を見誤って相続を受けた人達が揉めてしまった」なんてことにならないように、長年慣れ親しんだ名古屋の土地ですが、もう少し深くそのエリアについて知っていただきたいのです。

 

 

○「都市計画法」

名古屋市のような都市と呼ばれる街では、文化的で機能的な都市活動が行われるよう計画的に施設が建てられたり、市街地としての開発がされます。そういった開発が制限なく行われないよう「まちづくりの計画」を定め、それに強制力を持たせるために制定されたのが都市計画法です。

つまり、自分の土地だからといって何でも建てられるかというとそうではなく、都市計画法に則った範囲でしか建てられないということです。

 

 

その制限が緩和されているのが「市街化区域」と呼ばれる主に都市部に近い地域を示すエリアがあって、名古屋市のほとんどはこの市街化区域です。

 

さらにその市街化区域には用途に応じて分けられた地域、「用途地域」があります。

２０２０年現在、この用途地域は１３区域に分けられており、大きく分けると３つです。

 

※２０１９年から新たに加わった「田園住居地域」は住居系に属します。

 

 

○「立地適正化計画」

このような地域指定の他に、都市再生特別措置法に基づき、市町村が作成している立地適正化計画というものがり、それに記載されたひとつに「都市機能誘導区域」があります。その区域に都市機能増進施設を誘導するため名古屋市では「特定用途誘導地区」を定めました。

ちょっとわかりにくいのでこの図です。

 

 

この図の「都市機能誘導区域」の中で「特定用途誘導地区」を定めたんです。

この対象の地域は用途制限や容積率について通常の用途地域とは異なって扱われることになりました。

簡単にいうと建てられる対象が広がり、容積率が上がるということです。

これは言い換えれば、土地としての価値が上がったと言えます。

 

 

ですから下のマップの色がかかった部分に土地をお持ちの方は今後のことを考えると、その土地を売らないようにした方が良いと思いますし、その部分から少しだけ離れた土地をお持ちの方は、大型施設等がさらに中心部に固まることを想定しておいた方が良いかも知れません。

 

詳しくはこちらをご覧ください。（名古屋市HPへジャンプします）

 

図を見てお分かりの通り、栄から名古屋駅が中心となっており、市役所駅から金山駅まで南北は伸びています。

 

 

この規制緩和により一見中心地の価値が上がって良いかと捉えがちですが、実は高齢化社会、人口減少を背景に国が取り決めた計画（コンパクトシティ化）がありまして、都市（中心エリア）が縮まっていくかもしれないということについて次回はお話ししたいと思います。