名古屋の賃貸市場の現実

自身の物件力を知りましょう(=^▽^)σ

 

 

 

 

 

 

　名古屋市内では、賃貸マンションに住む２０代３０代の人口が既にピークを超えて下降を進めています。

 

　単純計算ですが、人口が１０％減ったら入居率が現在から１０％下がります。

 

 

　今後の賃貸マンション経営では普通にやっていると入居率が下がるため、より差別化を計った戦略的な手を打つ必要が出てきました。

 

　立地や間取り、築年数や設備・内装などを再度見直し、競合物件と比較した適正な再投資を中長期的に行うことにより賃貸市場で勝ち残ることができます。

 

 

　自身の物件力を知る際に重要なのは「賃料（値決め）は一番最後」ということです。賃貸経営をうまくやっていくためには当然に賃料が重要ですが、こと「物件力を知る」ということは、不動産会社や管理会社から賃料を下げて欲しいと依頼されて下げている曖昧な賃料設定は置いておいて、どのくらい戦える物件なのか、競合の強さはどのくらいかを調べた上で、物件力を把握することです。

 

　

 

　仮に建てた当初の賃料設定が適正だったとして、１０年・２０年・３０年と経過するごとに何もしなければ物件力が低下してきます。バブル崩壊後は新築当初が最大賃料で最大値です。経年とともに賃料が下がり、一方で修繕費は増えていきます。築１５年で住宅設備の償却が切れる時には税金が上がってキャッシュフローが悪くなっているのに貸借対照表ではそれを知り得ません。いつの間にか手元にお金が残らなくなり、貯金から手出しすることにもなります。これが意外と普通です。

 

 

　ここで重要なのは賃貸経営において先のように普通にやっているとキャッシュフローは悪くなるということです。そうしてキャッシュフローの続く限りで修繕やリフォームを行うため、どうしても物件力は下がります。金融機関への相談をして金利を下げたり、借り換えをすることによって一時を凌ぐこともありますが、物件力が下がり続けているとそれはジリ貧です。

 

 

　そこで、定期的に物件力を上げる必要が出てきます。物件力を上げるといってもただお金をかければ良いわけでなく、同じ金額を再投資するなら効率よく的が当たっていなければなりません。

 

 

　物件力において変えられない条件のうち、ここでは１つだけ考えてみましょう。

 

　まずはエリアです。所在地は変えられません。

 

 

　自身の物件のあるエリアはどんな特性、優位性があるでしょうか？

 

 

　名古屋市のホームページからは区別年齢別の人口推移や空き家率が調べられます。また、駅の乗車数も見ることができるので、５年前・１０年前と比べてどのように変化しているのかを背景として把握しておくことが良いと思います。

 

　また、駅からの徒歩分数、これが以前の顧客思考と比べて変化しています。１０年前は１０分以内が駅近でしたが、現在では５分以内です。

 

　これ以外に、地域の利便性は飲食店や物販店、コンビニやスーパー、クリーニング店や美容院、金融機関や郵便局、病院やトレーニングジムなどの位置や数により決まってきます。

 

　賑やかな繁華街を好む方もいれば、閑静な住宅街を好む方もいらっしゃいます。自身の物件のエリアでは何が強みとなるのかをしっかりと伝えられるよう把握しておくことで、別の条件のベースとなります。

 

 

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