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１２０年ぶりの大きな民法改正！？
２０２０年４月から施行される民法大改正が賃貸経営にどのような影響を及ぼすのでしょうか？
①ひとつ目は「原状回復」です。
施行前までは国土交通省のガイドラインで載っていたものが民法に載ります。通常使用や経年変化についての負担割合の明記です。
敷金の扱いについても、従前は入居者負担分の損耗について敷金から差し引いて精算をしていましたが、これが解約があったら即返還することになります。
この敷金返還時期についても１ヶ月以内とか、管理会社によっては２ヶ月以内としていましたが、新法では即時返還を入居者が求めることができ、返した上で原状回復工事等の負担分は別途請求となります。
②次に「賃料減額」についてです。
賃借物に付帯する設備、例えばエアコン等に故障があった場合に、賃料が減額されます。
これは、賃料を払って住んでいる部屋にはエアコンが付いていて、それを使えるものとして借りているため、使えないのであれば当然に賃料を減額してくださいということが通るようになります。
厳密には、旧法でもこれを訴えることはできます。設備に不具合があり、生活の中で不十分が発生し、貸主に対して改善を求めるもそれに対応してくれないとなると、借主は賃料の減額をしてほしいと言えますし、裁判になればそれが認められるケースが多いです。今回、新法では訴え出る借主が増えることが予想されます。
また、直してくれないエアコンを借主が自分で修理または交換し、それにかかった費用を貸主に請求できることになります。家主が自分で直せば安く済んだ工事も、入居者が自分で負った費用は高くても支払わなくてはなりません。ただし、これについては免責期間を設けてそれを超える場合に賃料減額という内容で契約書を作成することになっています。
怖いのは震災などです。
阪神大震災の時には、軽度の被害があった部屋で賃料が支払われないというケースが多発したようです。設備などに不具合が生じ、それを直したくても業者が足りない、部品が足りないということが起きたんです。
結果、１〜２ヶ月以上も設備が使えず、家賃を払わないとなったんです。今後はこういったことが起きてしまうとさらに借主が強気なることが予想されます。
③最後に、「連帯保証人の債務限度額」についてです。
新法では賃貸借契約にそれを載せて、その額を理解した上で連帯保証人に印鑑をもらうことになります。今はこれが青天井で極度額がありません。連帯保証人からしたら、突然高額な請求が来て、生活が脅かされるなんてことが起きますので、極度額を決めて予めその額までは保証するということを記載することになります。
賃料５万円だからと連帯保証人になってくれた人も、債務極度額が２００万円ですと書かれた契約書にすんなり印鑑を押してくれるかというと、難しくなりそうです。そうなると連帯保証人を引き受けにくくなり、ますます保証会社に頼る形が増えてきます。
しかし、借主に何かあった時、例えば孤独死などが起きてしまうと賃借権は相続され、連帯保証人の債務は死亡時に確定することになります。事実上、発生し続ける賃料は保証されないまま、借主の相続人とのお話が整わなければ家主としては大きな損害になります。
以上、３つのポイントは賃貸不動産オーナーとしてはしっかりとおさえておきたい内容です。
この改正点は誰にとって有利な変更だと思いますか？
そうです。入居者様です。
今回の改正の中でもここで述べた３つはトラブルにならないようにという目的で、
もしくはトラブルになった時の指標となるものですが、
賃貸オーナーからすると入居者がより有利になってしまうという印象です。
大丈夫です！ 対策はあります！
貸主にとってのリスクを極力カバーする方法はいくつかありますが、その中でも最たるは、
「賃貸借契約書を改訂すること」です。
この他にも事前にできる準備がたくさんありますので、ご自身の物件に合った対策をオススメ致します。
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