Owners【2026年5月号】／18，19ページ

新築アパート満室投資術

 

 

 

不動産投資の手法に「これだけが正しい」というものがないように、相続においても正解は人によって変わります。相続税対策としての不動産投資を紹介する私の事例も、誰にでも当てはまる内容ではありませんが「このようなやり方もある」という視点でご覧ください。

まずは、少し相続税の基礎知識について解説します。相続税というのは、亡くなられた親などから、お金や土地などの財産を受け継いだ（相続した）場合に、その受け取った財産にかかります。相続税は、財産を相続した場合に必ずかかるわけではなく、相続した財産の額から、債務や葬式費用を差し引くなどした後の額が、基礎控除額を上回るときにかかります。基礎控除額の算出は次の計算式を利用します。

 

 

基礎控除の計算では、法定相続人の数が大きく影響します。また相続では遺産総額の多い少ないに限らず、遺産の種類や相続人の関係性によってもめる可能性があります。

遺産の種類でいえば、不動産の割合が多くて納税する現金がないケースと、逆に現金が多くて相続税が多額にかかってしまうなど、さまざまな問題が発生します。特に相続税対策では、知らないことで不利益をこうむる可能性が高いです。

 

 

専門家は机上の話が得意です。相続に強く相続税対策としてアパート経営を勧める税理士であっても、実際に自身がアパート経営をしていなければ、大家目線を持つのは難しいです。税金を安く抑えることは考えられても、賃貸経営を成功させるまでは考えが及ばない現実を知っておいてください。

 

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本誌には他にも様々な情報が掲載されています。1冊丸ごとダウンロードしたい方は下記のボタンからダウンロードしてください。（東海会館ホームページが開きます）

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発行元：Apaman Network株式会社

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先祖代々の土地が引き継がれている地方の地主さんにも考えていただきたいのは、「その土地に将来性はあるのか？」ということです。

ハウスメーカーは、お持ちの土地に見合った大規模なアパートを何棟も提案してくることがあります。キレイに作られたシミュレーションには、何十年も下がらない家賃が書かれていることをご存知でしょうか。「一棟借上げして家賃を保証します。空室の心配はありません」と豪語したところで、数年後に家賃の見直しがあり、シミュレーション通りにいかない現実を思い知らされることでしょう。

 

 

あなたの土地に強い賃貸ニーズがあり、それが何十年も続く、そう確信できるのならいいですが、そうでないのなら速やかに地方の土地を売り、都内の土地を買ってアパートを新築したほうが得策です。地方に何百坪という土地を持つ地主さんであれば、地方の土地は売り、例えば自由が丘などの一等地で40坪を買うべきです。これで将来の換金性が大きく変わってきます。

 

 

将来的に下がらない価値がありつつ、相続税の評価が圧縮できる物件にするのがポイントです。路線価と実務価格には乖離があります。都会の一等地は路線価の遥か上をいっていることがほとんどです。都会では、路線価よりも遥かに高い値段で土地が取引されているので、例えば23区で売買する際に路線価の話題はまず出ません。都会で出るのは時価だけです。逆に、地方では実勢価格が路線価よりも遥かに下でしょう。

その状況で相続が発生したら、一体どんなことが起こるのか考えるべきです。地方の場合は、実勢価格が路線価より安い場合があり、実際の価格より高く評価されてしまうから損をし、さらに収益性も伸びないことが往々にして起こります。先祖代々の土地を継ぐことで、相続税という大きな出費が発生してしまうのです。

 

 

しっかりと納税資金を用意できる人であればいいでしょうが、資産のメインが不動産である地主さんに多いのは、土地があっても現金がないというケースです。いざというときに、田舎の土地が売るに売れず困り果てる地主さんも多いです。これが都会の場合だと、不動産が一つしかないのに相続が発生して、相続税を払うために唯一の不動産を手放さざるを得ないケースもあります。そうならないためにも準備をしっかりしておきましょう。

 

 

相続税路線価は国が定めているものですから、この乖離を堂々と利用するのです。歪みを有利に作用させているだけの話ですが、路線価が高いか安いかで相続税が決まってしまうことは意外に知られていません。相続税路線価という基準に対し、実勢価格が高いのが東京で、低いのが地方であることをしっかり覚えておいてください。

 

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